자카르타 주택시장의 외국인은 주로 단독으로 부임하는 아시아인들 

다국적 기업 주재원은 여전히 고급 주택단지의 단독주택 선호

올 상반기 자카르타 외국인 주택시장이 꾸준한 성장세를 보이고 있으며, 지난해 하반기와 비교해 지속적으로 개선되고 있다고 부동산 컨설팅회사 콜리어스 레지던셜(Colliers Residential)이 2024년 상반기 보고서(7월11일 발표)에서 밝혔다. 

이 보고서에 따르면, 올 상반기에 다양한 국가에서 온 외국인들이 많았고, 특히 인도인, 한국인, 중국인 등 아시아 국가에서 온 사람들이 많았다. 일본인들도 다시 자카르타로 이주하고 있는 것으로 나타났다. 

이들은 광업, 은행업, 제약, 컨설팅, 물류 등 다양한 분야에서 근무하며, 매니저(managerial positions)부터 중역급(directorial positions)까지 직책을 수행한다. 

최근 자카르타에 오는 외국인들은 주로 가족 없이 독신으로 부임하는 경향을 보이고, 이들 중 90%는 단독주택보다 아파트를 선택한다. 이러한 추세는 팬데믹 이후 기업의 주택 임대료 예산이 동결되거나 최대 30%까지 감소했기 때문이다. 

아파트 임대 지역은 사무실과 가까운 거리에 있는 수디르만 상업중심지역(SCBD)과 자녀들의 학교가 가까이 있는 찔란닥, 찌뻐떼, 뽄독인다 등 남부자카르타 지역을 선호하는 것으로 나타났다. 

또한 외국인들은 자국 커뮤니티가 잘 구축되어 있는 지역을 선호하는 경향이 있다. 따라서 사무실이 자카르타 외곽에 있을 경우에 뽄독인다 지역과 같은 남부 자카르타 지역을 선호하는 것으로 조사됐다. 

인테리어와 시설에 대해, 외국인들은 신축이고, 현대적이면서 미니멀한 디자인, 그리고 정수기와 공기청정기를 갖춘 주택을 선호한다. 

부동산 소유자들은 이미 임대가격을 인상 

외국인 유입으로 수요가 급증함에 따라 임대료가 상승하고 있다. 실제로 지난해부터 임대료 상승 조짐이 뚜렷이 나타났다. 

또한 팬데믹으로 지난 수년 간 임대료가 정체되거나 하락한 상태인 만큼 시장 가격 조정이 필요한 상황이고, 주택 소유자들은 지금이 임대료를 인상할 적절한 시기로 보고 있다. 

공기청정기와 정수기 그리고 집수리 등 임차인의 여러 가지 요구들도 임대료를 올리는 요인 중 하나이다. 

2023년 이후 외국인 임대를 전문으로 하는 대부분의 주택 소유자들은 임대료를 5~10% 인상했다. 특히 외국인들이 선호하는 지역에서는 임대료가 15~30%까지 올랐다. 

콜리어스는 이제 외국인 주택 임대시장은 수요가 많은 시기 즉, 집주인이 주도하고 있다며 외국인 고객에게 임대 계약을 갱실할 때 임대료 인상에 대비하라고 귀띰했다. 

세입자들이 적극적으로 임대료 인하 협상을 하더라도, 선택의 여지가 제한적이어서 일반적으로 인상액을 받으들일 수밖에 없다. 임대료를 선지불하는 방법은 집주인에게 이익이 되고, 동시에 집주인들은 세입자의 고용주, 체류 기간 및 회사가 고용한 외국인의 수까지도 고려해서 임대료 협상을 한다. 

하지만 문제는 기업들이 팬데믹 이후 주택 수당 예산을 줄였고 아직 이를 팬데믹 이전 수준으로 회복하지 못했다는 것이다. 이로 인해 임대료에 대해 합의하지 못하면, 임차인들은 개인 자금으로 부족분을 충당하거나 다른 집을 알아보아야 한다. 이런 경우가 자주 발생하며 대략 80% 정도의 외국인이 예산에 맞춰 다른 주택을 찾는 선택을 한다. 

과거 경험으로 볼때, 현재 임대료 조정은 새로운 인상이 아니라 원래 임대료를 복원하는 데 더 가깝다. 임대료 조정이 시작됐고, 지불 방법도 팬데믹 이전 방식으로 돌아갔다. 임차인은 임대 갱신과 신규 임대 모두에 대해 2년치 임대료를 한 번에 지불해야 한다. 물론 일부 집주인은 여전히 1년 단위로 지불하는 방식도 수용한다. 

아파트 수요 증가세 

지금도 주재원들은 주민 편의시설과 철저한 보안을 갖춘 전용단지 내 주택을 가장 선호한다. 가족을 동반한 다국적 기업의 직원들은 잘 알려진 주거단지 내 주택을 선호하고, 기업도 마찬가지이다. 따라서 선호도가 높은 단지내 주택 임대료는 높은 수요로 인해 지속적으로 내년까지 가격이 조정될 것으로 예상된다. 

남부 자카르타에서 외국인이 선호하는 아파트 단지는 Pakubuwono Residence, Pakubuwono Signature, Botanica, District 8 및 Pondok Indah Residence 등이다. 이들 아파트는 수요가 많아서 실제로 빈 집을 구하기 어려울 때도 있고 집주인이 제시하는 임대료도 상당히 높다. 

그러나 이런 상황은 다른 아파트들에는 적용되지 않는다. 외국인들이 선호하지 않는 아파트 즉 앞서 언급한 목록에 포함되지 않은 아파트들은 여전히 선택의 폭이 넓다. 

콜리어스에 따르면, 전체적으로 주택 임대시장에 외국인의 활동이 아직 미미하지만 긍정적인 증가세를 보이고 있다며, 특히 올 하반기에 새 정부가 출범하고 불확실성이 해소되면 외국인이 더 증가할 것으로 기대했다. [데일리인도네시아]